Schadensersatzansprüche des Vermieters bei Mietende

Bei Mietvertragsende entsteht oft Streit über Schäden an der Wohnung. Ob der Mieter Schadensersatz zahlen muss, ist eine Frage des Einzelfalls. Für normale Abnutzungserscheinungen kann der Vermieter keinen Schadensersatz geltend machen. Diese sind mit der Miete abgegolten. Für einen verkalkten Duschkopf zum Beispiel, oder einen gesprungenen Flascheneinsatz im Kühlschrank kann Schadensersatz nicht verlangt werden. Denn dies sind häufig benutzte Dinge in der Wohnung, die sich nun einmal im Laufe der Zeit abnutzen. Auch für abgelaufenen Teppichboden kann der Vermieter keinen Ersatz verlangen.

Anders sieht es aus, wenn Schäden auf Unachtsamkeit beruhen. Hier wäre zum Beispiel an Brandlöcher im Teppichboden zu denken, oder an einen Sprung im Waschbecken durch ein herabgefallenes Parfümfläschchen. Stellt der Vermieter bei Rückgabe der Wohnung solche Schäden fest, ist er nicht verpflichtet, dem Mieter noch eine Frist zur Schadensbehebung zu setzen. Vielmehr kann er sogleich Schadensersatz verlangen und die Höhe des Ersatzbetrages zum Beispiel einem eingeholten Kostenvoranschlag entnehmen. Dies ergibt sich aus einem kürzlich ergangenen Urteil des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 28.02.2018 - VIII ZR 157/17).

Damit in einem solchen Fall der Mieter nicht einwenden kann, der Schaden sei schon bei Mietbeginn vorhanden gewesen, empfiehlt es sich für den Vermieter dringend, bei Mietbeginn ein detailliertes Protokoll zu fertigen, welches den Zustand der Wohnung im einzelnen erkennen lässt, und das er sich vom  Mieter unterschreiben lässt.

Der Vermieter muss beachten, dass nach § 548 BGB seine Schadensersatzansprüche binnen einer besonders kurzen Frist von nur sechs Monaten verjähren. Achtung: Der Ablauf dieser Frist beginnt bereits mit der Rückgabe der Wohnung, sodass unter Umständen nach dem rechtlichen Ende des Mietvertrages keine sechs Monate mehr zur Verfügung stehen, falls der Mieter die Wohnung vorzeitig zurückgegeben hat. Wegen der besonderen Kürze dieser Frist wird gelegentlich versucht, diese durch Vereinbarung im Mietvertrag zu verlängern, beispielsweise auf zwölf Monate. Dieser Praxis hat der Bundesgerichtshof kürzlich einen Riegel vorgeschoben und solche Vereinbarungen für unwirksam erklärt (Urteil vom 08.11.2017 – VIII ZR 13/17). Zwar gilt diese Entscheidung nur für Formularverträge. Im Zweifel gehen jedoch die Gerichte bei mietvertraglichen Regelungen sehr häufig davon aus, dass es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt -  mit anderen Worten ist für die Annahme, es handele sich um individuelle Vereinbarungen, nur wenig Raum.

Die Verjährungsfrist kann grundsätzlich nur durch gerichtliche Schritte gegen den Mieter eingehalten werden, wie etwa eine Klage oder ein Mahnbescheidsantrag. Außergerichtliche Maßnahmen wie private Mahnschreiben reichen in aller Regel nicht aus.