Tagesordnungspunkte präzise bezeichnen!

Die Einladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung muss die einzelnen Tagesordnungspunkte enthalten, und diese wiederum sind möglichst genau zu bezeichnen. Insbesondere muss der Eigentümer aus der Beschreibung in der Tagesordnung erkennen können, welche wirtschaftliche Tragweite die Maßnahme haben wird, über die abgestimmt werden soll. Von nachträglichen Ergänzungen oder Erweiterungen ist dringend abzuraten. Als warnendes Beispiel mag ein Fall gelten, der vom AG Hamburg-Blankenese im Jahre 2016 zu entscheiden war. Der Verwalter hatte die Nachgenehmigung von bereits durchgeführten Sanierungsarbeiten im Volumen von ca. 1500 EUR als zu fassenden Beschluss in der Einladung angekündigt. Auf der Versammlung wurde dann noch eine weitere Sanierungsrechnung (die der Verwalter offenbar übersehen hatte) über ca. Euro 3500 zur Beschlussfassung gestellt und auch beschlossen. Auf entsprechende Anfechtungsklage hin erklärte das Gericht den Beschluss für ungültig (Urteil vom 27.07.2016 – 539 C 44/15).

Das Gericht stellte fest, dass die Abweichung des gefassten Beschlusses vom in der Einladung angekündigten Beschluss wesentlich war, weil die beschlossene Forderung mehr als dreimal so hoch war wie zuvor angekündigt. Liegt eine solche wesentliche Abweichung vor, so wird im Rechtsstreit vermutet, dass der Mangel in der Einladung sich auf die spätere Beschlussfassung ausgewirkt hat. Diese Vermutung erleichtert die Prozessführung für den Anfechtungskläger. Die Beklagtenseite (dies sind im Anfechtungsprozess alle übrigen Eigentümer) muss dann die fehlende Kausalität beweisen.