Sonderumlage: Wer haftet bei Eigentümerwechsel?

Im August beschließt die Eigentümerversammlung eine Sanierungsmaßnahme und zu ihrer Finanzierung eine Sonderumlage. Eine Wohnung wird verkauft, und der Käufer wird im Oktober als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Im November desselben Jahres fordert ihn der Verwalter zur Zahlung seines Anteils an der Sonderumlage auf. Zu Recht? Oder, anders gefragt, wer haftet auf die Sonderumlage: Der Verkäufer (der bei Beschlussfassung ja noch Eigentümer war) oder der Käufer?


Über einen solchen Sachverhalt hat der BGH mit Urteil vom 14.12.2017 (V ZR 257/16) entschieden. Nach Auffassung des BGH ist es der Käufer, der den Anteil an der Sonderumlage zu zahlen hat, auch wenn diese zu einem Zeitpunkt beschlossen wurde, als er noch nicht Miteigentümer war. Denn entscheidend ist, wann die Sonderumlage fällig wird. Hierzu bedarf es eines Abrufs durch den Verwalter, § 28 Abs. 2 WEG. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Wohnungseigentümer in dem gefassten Beschluss die Fälligkeit selbst regeln, also zum Beispiel beschließen, dass die Umlage sofort fällig sein soll. Dann hätte in obigem Beispiel Fall noch der Verkäufer zahlen müssen.


Über einen ähnlichen Sachverhalt hatte der BGH schon vor längerer Zeit zu entscheiden. Als der Eigentümerwechsel stattfand, waren für einige Jahre die Hausgeldabrechnungen nicht erstellt worden. Das wurde nachgeholt, nachdem der Erwerber als Eigentümer eingetragen war. Das Hausgeld war in der Vergangenheit nicht kostendeckend gewesen, und nun sollte der Käufer für einige Jahre nachzahlen, in denen er noch gar kein Eigentümer gewesen war. Auch dies zu Recht, entschied der BGH, denn es kommt auf Begründung und Fälligkeit der Forderung an, und dies war erst mit Beschlussfassung der Fall gewesen (Beschluss vom 21.04.1988 – V ZB 10/87). Fehlt es in einem solchen Fall an geeigneten Regelungen im Kaufvertrag, wird sich der Erwerber insoweit nicht an den Verkäufer halten können.


Diese Fälle zeigen einmal mehr, dass es beim Kauf einer Eigentumswohnung bei weitem nicht ausreicht, die Wohnung zu besichtigen und die Bausubstanz in Augenschein zu nehmen. Auch die Protokolle der letzten Versammlungen (am besten: Mindestens drei Jahre zurück) und die Beschlusssammlung sind einzusehen. Hieraus kann erkannt werden, ob Sonderumlagen beschlossen, aber noch nicht fällig sind, oder aber ob noch Hausgeldabrechnungen für vergangene Jahre zu erstellen sind. Schließlich ist nach Möglichkeit der Verkäufer zu veranlassen, alle mündlich gemachten Angaben, Zusicherungen usw. in den Kaufvertrag aufzunehmen, damit sie rechtlich bindend sind.