„Basics“ zur Mietminderung

Wenn eine Wohnung Mängel hat, darf der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Miete mindern. Hier ist dem Mieter stets zu raten, sich zunächst rechtlich beraten zu lassen, bevor er einfach die Miete kürzt oder ganz einbehält. Denn wer unberechtigt die Miete mindert oder den Minderungsbetrag viel zu hoch ansetzt, riskiert eine Kündigung seines Mietvertrages.

Der Mangel muss erheblich sein, damit er eine Mietminderung erlaubt. Bagatellen wie eine defekte Glühbirne im Treppenhaus oder ein tropfender Wasserhahn ziehen keine Reduzierung der Miete nach sich. Wann ein Mangel erheblich ist, richtet sich beispielsweise auch nach dem Alter des Gebäudes. Denn an einen Neubau werden andere Anforderungen gestellt als an einen Altbau. Auch das im Vertrag vereinbarte Mietniveau spielt selbstverständlich eine Rolle.
Auch das Fehlen einer Eigenschaft, die der Vermieter in Mietvertrag zugesichert hat, wird als Mangel angesehen. Hat der Vermieter beispielsweise zugesagt, dass er die Fenster zur Straße durch Schallschutzfenster ersetzen, oder einen neuen Herd liefern lassen will, und bleibt dies aus, kommt eine Mietminderung in Betracht.

Eine Mietminderung scheidet aus bei Mängeln, die der Mieter schon bei Vertragsabschluss gekannt hat, oder die ganz offensichtlich waren, so dass sie bei einer Besichtigung jedem aufgefallen wären. Andererseits kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter überhaupt Einfluss auf die Behebung des Mangels hat. So kann eine Mietminderung beispielsweise auch damit begründet werden, dass von einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück erheblicher Lärm ausgeht.
Baulärm aus dem eigenen Hause berechtigt nicht immer zur Mietminderung. So kann es sein, dass der Vermieter eine energetische Sanierung durchführt und beispielsweise das Haus mit einer Wärmedämmung versehen wird. In den ersten drei Monaten dieser Maßnahme darf die Miete nicht gemindert werden. Durch diese Regelung möchte der Gesetzgeber energetische Sanierungen fördern. Für die Mieter liegt der langfristige Vorteil in Einsparungen bei den Energiekosten.

Wie ist also vorzugehen, wenn ein erheblicher Mangel der Wohnung gegeben ist? Zunächst muss der Mieter den Mangel umgehend dem Vermieter mitteilen und ihm so Gelegenheit zur Mangelbeseitigung geben. Unterlässt er dies, wird ein Minderungsrecht zumeist ausscheiden. Möglicherweise macht sich der Mieter sogar selbst schadensersatzpflichtig, sollten durch die ausgebliebene Mängelanzeige weitere Schäden an der Bausubstanz entstehen.
In seinem Schreiben an den Vermieter sollte der Mieter auch mitteilen, dass er wegen des Mangels von seinem Minderungsrecht Gebrauch machen will. Fehlt dieser Hinweis, und beschränkt sich der Mieter auf die Mitteilung des Mangels, so kann es mit der Mietminderung schwierig werden. Auf der anderen Seite ist es nicht erforderlich, dass der Mieter die Minderung sofort umsetzt und seine nächste Mietzahlung verringert. Wenn er auf das Minderungsrecht hingewiesen hat, schadet es nicht, wenn er zunächst die Mängelbeseitigung durch den Vermieter abwartet und im Anschluss hieran zusammenfassend den Minderungsbetrag berechnet.

Üblicherweise wird zur Berechnung des Minderungsbetrages je nach Erheblichkeit des Mangels eine prozentuale Minderungsquote angesetzt, und zwar bezogen auf die vom Mieter zu zahlende Gesamtmiete (nicht etwa nur auf die Nettokaltmiete).

Das Mietminderungsrecht entsteht übrigens nicht erst dann, wenn der Vermieter eine ihm vom Mieter gesetzte Frist zur Beseitigung des Mangels ungenutzt hat verstreichen lassen. Vielmehr tritt die Minderung, wie es heißt, von Gesetzes wegen ein, und zwar bereits dann, wenn der Vermieter die Mängelanzeige des Mieters erhalten hat.

Der Mieter muss beachten, dass er im Streitfall vor Gericht die Existenz des Mangels, auf den er seine Minderung stützt, beweisen muss. Der Mieter sollte also Art, Tag und Dauer des Mangels und seine Auswirkungen schriftlich festhalten, und vor allem Beweismittel wie Fotos, Videoaufzeichnungen oder Zeugen sichern.