Rücktritt vom Kaufvertrag

Nur unter bestimmten Voraussetzungen kommt ein Rücktritt vom Immobilienkauf in Betracht. Eher die Ausnahme ist die Vereinbarung eines Rücktrittsvorbehalts im notariellen Kaufvertrag. Dies setzt das Einverständnis beider Vertragsparteien voraus. Grundsätzlich ist ein notarieller Kaufvertrag bindend, und es muss schon ein gesetzliches Rücktrittsrecht vorliegen, damit man sich aus dem Vertrag lösen kann.

Eine gescheiterte Finanzierung fällt allein in die Risikosphäre des Käufers, ebenso wie die Kaufreue, weil einem vielleicht nachträglich etwas besseres oder günstigeres angeboten worden ist. In der Regel sind es Mängel des Kaufgegenstandes, die ein Rücktrittsrecht auslösen können. Dies ist in § 437 BGB geregelt. Allerdings enthalten notarielle Kaufverträge über Bestandsimmobilien in aller Regel einen Gewährleistungsausschluss, wonach der Verkäufer für etwaige Sachmängel des Gebäudes oder des Grundstücks nicht haftet. Eine solche Klausel ist unwirksam – mit der wichtigen Ausnahme allerdings, dass sie nicht eingreift, wenn der Verkäufer einen wesentlichen Mangel arglistig verschwiegen hat. Wann ist das der Fall?

Es muss zunächst eine Offenbarungspflicht des Verkäufers bestehen. Auf bestimmte Mängel einer Immobilie muss der Verkäufer den Käufer von sich aus hinweisen. Dies sind beispielsweise Feuchtigkeitsschäden, eine mangelhafte Kellerabdichtung, das Auftreten von Hausschwamm, das Fehlen einer Baugenehmigung oder eine asbesthaltige Fassadenverkleidung. Wenn der Verkäufer einen solchen Mangel absichtlich verschweigt, wird trotz des vertraglichen Gewährleistungsausschlusses ein Rücktritt in Betracht kommen. In einem etwaigen Rechtsstreit muss allerdings der Käufer beweisen können, dass dem Verkäufer dieser Mangel tatsächlich bekannt war. Außerdem trägt der Käufer die Beweislast, dass der Verkäufer den Mangel nicht offen gelegt hat. Hierbei allerdings hilft dem Käufer die Rechtsprechung des BGH, dass in der Regel nur solche Umstände zugunsten oder zulasten einer Vertragspartei Berücksichtigung finden, die in dem notariellen Kaufbetrag genannt sind.