Nutzungszweck festlegen!

Der Vermieter einer Gewerbeimmobilie ist schlecht beraten, wenn er im Mietvertrag den Nutzungszweck nicht festgelegt. Dann nämlich ist der Mieter berechtigt, für jeglichen Mietzweck zu nutzen. Das wiederum kann zu Konflikten mit dem Bauordnungsamt führen. In aller Regel ist nämlich öffentlich-rechtlich nur eine bestimmte Nutzungsart genehmigt. Weicht der Mieter hiervon ab, so wird das Bauordnungsamt gegen den Vermieter ein Verfahren einleiten, weil die notwendige Baugenehmigung zur Nutzungsänderung fehlt. Dann sitzt der Vermieter meist „zwischen allen Stühlen“. Erlangt der Mieter Kenntnis vom behördlichen Verfahren, so kann dies ein Minderungsrecht zu seinen Gunsten begründen. Denn bereits die langwährende Unsicherheit über die Zulässigkeit einer behördlichen Nutzungsuntersagung kann einen Sachmangel darstellen, wenn die begründete Besorgnis besteht, dass eine Nutzung zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht möglich ist (OLG Dresden, Beschluss vom 01.06.2017 – 5 U 477/17).


Auch unter einem weiteren Gesichtspunkt ist die unterbliebene Festlegung des Nutzungszwecks für den Vermieter riskant. Hat er beispielsweise einem anderen Mieter Konkurrenzschutz gewährt, und nutzt dann der Mieter der benachbarten Fläche diese genau zu dem Zweck, der unter den Konkurrenzschutz des anderen Mieters fällt, drohen dem Vermieter Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche.