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Miete und Pacht

Verspätete Betriebskostenabrechnung

Welche Rechte stehen dem Mieter zu, der auf eine verspätete Betriebskosten-Abrechnung hin gezahlt hat?

Der Vermieter einer Wohnung hatte über die Betriebskosten für das Jahr 2003 erst im Jahre 2005 abgerechnet. Für den Mieter ergab sich eine Nachzahlung, die er auch brav an den Vermieter entrichtete. Erst später ließ er sich rechtlich beraten und forderte nun den Nachzahlungsbetrag zurück. Denn nach dem Gesetz kann der Vermieter keine Nachforderung mehr stellen, wenn er nach Ende des Abrechnungszeitraums (hier: 31.12.2003) mehr als ein Jahr verstreichen lässt, und erst dann abrechnet.

Das Amtsgericht folgte dem Mieter und verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung. Ganz anders sah es - auf die Berufung des Vermieters hin - das Landgericht: Es wies die Zahlungsklage des Mieters ab. Nun kam der Fall zum Bundesgerichtshof.

Der BGH (Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 94/05) gab dem Mieter Recht: Nach Ablauf der Ausschlussfrist war ein rechtlicher Grund für die Zahlung des Mieters nicht mehr gegeben - und Zahlungen ohne Rechtsgrund können zurückverlangt werden. Der Vermieter musste den Betrag erstatten, obwohl doch der Mieter »freiwillig« gezahlt hatte.

Tip für den Mieter:

Als Mieter sollten Sie überprüfen, ob der Vermieter in den letzten Jahren rechtzeitig abgerechnet hat. Falls nicht, können Sie womöglich Nachzahlungen zurückfordern - und zwar über Jahre hinweg, denn der Erstattungsanspruch verjährt erst nach drei Jahren.

Tip für den Vermieter:

Falls Sie es (aus Gründen, die Sie nicht zu verantworten haben) einmal nicht schaffen, binnen der gesetzlichen Jahresfrist abzurechnen: Schreiben Sie an Ihre Mieter, dass und aus welchen Gründen diesmal eine rechtzeitige Abrechnung nicht möglich ist. Denn in gewissen Ausnahmefällen erlaubt das Gesetz dem Vermieter, die Jahresfrist zu überschreiten.

Auf jeden Fall sollten Sie sich rechtlich beraten lassen. Denn jeder »Fall« ist anders gelagert und bedarf der individuellen Prüfung.