Heizungsausfall im Winter

Wenn in der kalten Jahreszeit die Heizung ausfällt, ist das für Mieter ein großes Problem. Jetzt muss schnell gehandelt werden. Wie soll man vorgehen und welche Rechte bestehen gegenüber dem Vermieter?


Warum sollte man zuerst den Vermieter informieren?
Der Ausfall der Heizung im Winter stellt auf jeden Fall einen Sachmangel der Mietwohnung dar, denn er beeinträchtigt die Nutzbarkeit der Wohnung zum Wohnen. Nach § 536c des Bürgerlichen Gesetzbuches ist der Mieter verpflichtet, einen solchen Mangel dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen. Unterlässt er dies, ist es zu seinem eigenen Nachteil. So kann er zum Beispiel keine Mietminderung wegen dieses Mangels geltend machen und ist dem Vermieter für entstehende Folgeschäden schadensersatzpflichtig. Natürlich ist es auch schon deshalb sinnvoll, den Vermieter zu informieren, damit dieser schnell Abhilfe schaffen kann. Er ist dafür verantwortlich, den Heizungsbauer anzurufen und zu beauftragen.

Was tun, wenn der Vermieter nicht erreichbar ist?
Ist der Vermieter nicht erreichbar, oder reagiert nicht, kann der Mieter die Reparatur der Heizung auch selbst in Auftrag geben, da es sich hier um eine Notsituation handelt.
Rechtlich beruht dies auf § 536c Abs. 2 BGB: Danach kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und dem Vermieter die Kosten in Rechnung stellen, wenn
- der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist (dazu muss man diese jedoch explizit von ihm verlangen und ihm eine angemessene Frist setzen) oder
- wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
Wichtig ist in diesem Zusammenhang jedoch, dass der Vermieter nur die Kosten bezahlen muss, die für die Not-Reparatur anfallen, um die Heizung wieder zum Laufen zu bringen.


Was bedeutet Selbstvornahme?
Auch wenn im Gesetz steht, dass der Mieter den Mangel selbst beseitigen darf, sollte von Heimwerker-Bastelarbeiten an der Heizung unbedingt Abstand genommen werden. Gerade bei einer Gasheizung kann dies lebensgefährlich sein. Die Regelung ist so zu verstehen, dass der Mieter ggf. selbst für die Behebung des Mangels sorgen darf. Generell sind Heizungsarbeiten von dafür ausgebildeten Handwerkern durchzuführen. Kommt es durch unsachgemäßes Hantieren zu Folgeschäden, kann sich der Mieter wiederum schadensersatzpflichtig machen.

Was, wenn die Heizung nur kurz ausfällt?
Fällt die Heizung nur für einen einzigen Tag aus, gestatten die Gerichte Mietern zum Teil nicht, selbst den Handwerker zu rufen. Das Amtsgericht Brandenburg sah in einem eintägigen Heizungsausfall im Dezember keinen Notfall. Der Mieter hatte hier den Heizungsbauer bestellt und gleichzeitig den Vermieter zum Tätigwerden aufgefordert. Er musste die Kosten für die Reparatur selbst tragen (AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 25.4.2012, Az. 34 C 45/11).

Wann darf man die Miete mindern?
Wie oben erwähnt, wird ein Heizungsausfall im Winter grundsätzlich als Mangel der Mietwohnung angesehen. Das bedeutet auch, dass der Mieter dazu berechtigt ist, die Miete zu mindern. Grundvoraussetzung ist allerdings, dass er dem Vermieter das Problem gemeldet hat.
Um wie viel die Miete gemindert werden darf, hängt vom Einzelfall ab - zum Beispiel vom Monat, in dem es passiert ist, und von der Außentemperatur. Das Amtsgericht Nürnberg gestand einer Mieterin, deren Heizung und Warmwasserversorgung von April 2014 bis Oktober 2015 außer Betrieb war, eine Mietminderung um 85 Prozent in den Wintermonaten (Oktober bis April) und von 60 Prozent in den Sommermonaten zu. Allerdings war mangels Gas hier auch der Herd außer Betrieb gewesen (AG Nürnberg, Urteil vom 22.3.2017, Az. 16 C 127/16).
Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg gestand einer Mieterin, deren Heizung infolge von Heizungsaustausch-Arbeiten von Anfang Oktober bis Anfang Dezember nicht funktionsfähig war, eine Mietminderung um 70 Prozent zu. Ein Heizungsausfall während der Heizperiode stelle einen erheblichen Mangel der Mietwohnung dar (AG Charlottenburg, Urteil vom 7.6.2013, Az. 216 C 7/13).

Wann ist eine Mietminderung bis 100 Prozent denkbar?
Eine Mietminderung um 100 Prozent ist eher der Ausnahmefall. Gerichte gestehen Mietern eine solche Mietminderung zu, wenn zum Heizungsausfall auch noch andere Mängel hinzukommen. Zum Beispiel erlaubte das Landgericht Berlin einem Mieter eine 100prozentige Mietminderung, bei dem Heizung, Gasversorgung und Wasserversorgung in den Wintermonaten ausgefallen waren. Hier wurde die Heizung mit 70 Prozent, die Gasversorgung mit zehn Prozent und die Wasserversorgung mit 20 Prozent angesetzt. Auch eine Kochmöglichkeit bestand durch den Gasausfall nicht mehr (LG Berlin, Beschluss vom 18.8.2002, Az. 67 T 70/02). Es muss allerdings darauf hingewiesen werden, dass hier jedes Gericht unterschiedlich urteilen kann.

Warum sollte man mit einer Mietminderung vorsichtig sein?
Eine unberechtigte Mietminderung führt dazu, dass Mietrückstände entstehen, die den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigen können. Daher sollte man bei einer Mietminderung darauf achten, dass diese wirklich berechtigt ist und nicht zu hoch angesetzt wird.

Praxistipp
Sollte Ihre Heizung im Winter ausfallen, benachrichtigen Sie sofort Ihren Vermieter. Wird dieser nicht tätig, sollten Sie ihn mit einer angemessenen Frist zur Behebung des Problems auffordern. Hilft auch dies nichts, kann eine Mietminderung als Druckmittel dienen. Bei der Höhe der Mietminderung entscheiden die Gerichte je nach Fall unterschiedlich. Deshalb empfiehlt es sich hier auf jeden Fall, einen auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)